目前痛點
- 整棟或大宗整層收購前的桌面初篩動輒 3～5 天，研究員手工拉實價登錄、商業司、建照、捷運通車計畫，最後還要拿 Excel 拼湊。
- 整棟等級的案子大多走場外（off-market），公開資料庫看到時通常已經成交 30～60 天，缺少能提早觀察的工具。
- 持倉組合每一季都要重新評估 NIY、WALT、承租戶集中度、周邊新供給壓力，但這些資料目前都散在不同檔案。
使用情境
看 Funraise MCP 解決什麼工作
5 種真實角色、15 個工作流程。每一個情境都得交叉查 5～7 個資料源才能完成，這也正是 MCP 標準介面真正發揮價值的地方。
角色 1 / 5
壽險／REITs
不動產投資部 · 整棟商辦
在內測情境中，研究員一週做得完的桌面初篩跟 DD 前置研究，可壓縮成 30 分鐘的對話。
Funraise 帶來的改變
- 場外訊號雷達：偵測法人屋主結構分散、大宗分層交易聚集等釋出前兆
- 桌面初篩跟投資備忘錄前置研究：內測案例從 3～5 天縮短到 30 分鐘（視案件複雜度）
- 持倉檢視：NIY、WALT、承租戶集中度、新供給壓力一次看完
- 讓研究員把時間花在投審會敘事，而不是把 Excel 拼來拼去
典型工作流程（共 3 個）
1 場外訊號雷達 整棟商辦 deal 多為 off-market，幫我偵測過去 90 天台北市哪些 A 級大樓出現「**所有權結構分散化、大宗分層交易聚集、sale-leaseback 模式**」這類釋出前兆訊號。
場外訊號雷達
整棟商辦 deal 多為 off-market，幫我偵測過去 90 天台北市哪些 A 級大樓出現「**所有權結構分散化、大宗分層交易聚集、sale-leaseback 模式**」這類釋出前兆訊號。
交叉使用的資料源（共 6 個）
actual-price-sale.search_actual buildings.search_buildings stakeholders.search_stakeholders business-registry.search_business actual-price-rental.search_actual _codemode.code
AI 示意回答
台北市 A 級商辦 Off-market 釋出訊號（過去 90 天，4 案）
> 整棟級別 deal 幾乎 100% off-market，實價登錄看到時通常已成交 30-60 天。以下從公開資料偵測的 leading indicators 共用一個核心 thesis：業主對該資產的角色定位改變（自用 → 投資 → 處置）會在公開資料留下可觀察軌跡。建物名稱來自 Funraise buildings 索引之真實 A 級商辦；持有率變化、退租率、tenant 結構等數據為示意呈現，需配合代理（JLL/CBRE Capital Markets）線下情報交叉驗證。
· 過去 12 個月最大屋主透過子公司買回 3 個散戶持有層（總計約 4,800 坪）
· Top 1 屋主合計持有率從 47% → 62%
· 「整棟釋出前先做產權集中」是業界 typical pre-listing 動作
· 建議追蹤：剩餘散戶持有層的後續易主
· 整棟交易完成同時，主要承租戶簽 10 年 lease（公開資訊）
· 業主從營運公司（自用）轉為金融投資人（投資型持有）
· 同一業主 portfolio 內過去 5 年有 2 個類似 sale-leaseback → 後續 7-10 年 hold 後 disposal 模式
· 建議追蹤：未來 12-18 個月 lease 的 rent review 條款動作
· 過去 18 個月主要承租戶有 6 家退租、9 家新進駐；年化退租率約 18%，明顯高於內湖科 A 級平均 7-9%
· Lease maturity 預計 24 個月內集中到期 32% 樓地板
· 業主可能評估 vacant possession 釋出，以脫手後新業主自行 retenant
· 建議追蹤：lease expiry schedule 是否續租或讓空
· 法人屋主從產業母公司轉為其資產管理子公司（董監事背景變化）
· 主要承租戶 lease 將於 24 個月內到期 → 業主可能評估 vacant possession 釋出
· 同類「資產轉至 AMC 子公司 + lease 集中到期」過去 5 年發生過 4 案，3 案於 18-24 個月內釋出
• 訊號 1：國泰金融中心（信義松仁路 7 號）— 屋主集中化（產權整理前兆）
• 訊號 2：中國信託金融大樓 A 棟（南港經貿二路 166 號）— Sale-leaseback 完成（業主角色轉換）
• 訊號 3：宏匯瑞光廣場 B 棟（內湖瑞光路 335 號）— Tenant 結構快速重組（reposition 訊號）
• 訊號 4：全球人壽民權大樓（中山民權東路三段 2 號）— 業主背景轉換（投資 → 處置）
戰略建議
• 訊號 1（國泰金融中心）優先聯繫熟悉的 Capital Markets 代理（JLL/CBRE/Cushman/Colliers），詢問是否有相關 mandate 將進入市場
• 訊號 3（宏匯瑞光廣場 B 棟）監測下一個 quarter 的 lease expiry 動作，若集中讓空可主動接觸業主洽談收購
• Off-market 訊號不保證即將釋出，僅為公開資料的 pattern detection；最終決策需配合代理情報、業主直接接觸與盡職調查
2 收購前桌面初篩 我們正在評估內湖科技園區「宏匯瑞光廣場 C 棟」（瑞光路 337 號）整層收購（約 920 坪、預算 NT$ 8 億）。幫我做桌面初篩：屋主、近年成交、目前承租企業、Rent Roll、區段租金、未來供給壓力、Cap Rate 估算、IRR 情境。
收購前桌面初篩
我們正在評估內湖科技園區「宏匯瑞光廣場 C 棟」（瑞光路 337 號）整層收購（約 920 坪、預算 NT$ 8 億）。幫我做桌面初篩：屋主、近年成交、目前承租企業、Rent Roll、區段租金、未來供給壓力、Cap Rate 估算、IRR 情境。
交叉使用的資料源（共 7 個）
buildings.search_buildings actual-price-sale.search_actual business-registry.search_business key-enterprise.search_key actual-price-rental.search_actual taipei-licenses.search_taipei future-dev.search_future
AI 示意回答
「宏匯瑞光廣場 C 棟」整層收購桌面初篩（NT$ 8 億預算）
> 桌面初篩 / 投資備忘錄前置研究。建物名稱、地址、樓層、坪數來自 Funraise buildings 索引之真實資料；屋主結構、tenant 名單、租金、Cap Rate 數據為示意呈現。完整 DD（法務、稅務、技師、估價師外部委託）另需 4-8 週。
標的基本資料
• 地址：內湖區瑞光路 337 號 地上 17F / 地下 4F
• 樓層面積：每層約 920 坪 可購層數：1 層
屋主結構（近 5 年 18 筆交易）
• 屋主類型混合：1 家主要法人投資戶持有 12 層 + 散戶 + 自用業主
• 主要法人為一家壽險集團之不動產投資公司（透過子公司持有）
• 特性：主要法人單一窗口可談判，散戶比例低、整層購置流動性佳
Tenant Profile 與 Rent Roll（22 家承租戶）
• 科技業 14 家：包含聯發科子公司、Synopsys、Marvell 等
• 金融科技 5 家：街口、玉山銀行數位中心
• 外商區辦 3 家：UPS、DHL
• WALT（加權平均剩餘租約年限）：3.8 年
• 主力 tenant 集中度：Top 3 tenant 占年租金 38%
• Lease maturity profile：未來 24 個月內到期 28% 樓地板
• 空置率：< 3%（內湖科平均 6%）
區段租金行情
• 內湖科 A 級平均：每坪 NT$ 1,580 / 月（152 筆樣本）
• 該棟實際成交：每坪 NT$ 1,720 / 月（高於均值 9%，反映品質溢價）
• 近 12 月漲幅 +4.2%
未來 2 年供給壓力
• 內湖區在建商辦 4 件（合計 +2.8 萬坪）
• 最近競品：大潤發北側商辦改建（+3.2 萬坪，預估 2027 年完工）
• 預估壓力：未來 18-24 月空置率將緩升至 6-8%，租金漲幅放緩
Cap Rate / Yield 估算（依比較法）
• 整層購置估值：NT$ 8.30 億（依近 6 月相似成交，每坪約 90 萬，內湖科 A 級 premium 區段水準）
• 年 Gross Rent 估算：NT$ 1,899 萬（920 坪 × NT$ 1,720 / 坪 × 12 月）
• EGI（92% 出租率）：NT$ 1,747 萬
• 扣管理費 / 修繕準備 / 房屋稅 / 地價稅 / 保險後 NOI：約 NT$ 1,650 萬
• Gross yield：2.29% NIY (Net Initial Yield)：1.99%
• 該棟為內湖科 premium 區位，NIY 較內湖科 A 級平均（約 2.4-2.7%）緊；接近信義 A 級（NIY 1.8-2.0%）水準
Cap Rate Sensitivity（NIY base 1.99% ±50bp，整層 920 坪）
NIY 估值 每坪單價
1.49% NT$ 11.07 億 120.3 萬 (-50bp，upside)
1.99% NT$ 8.30 億 90.2 萬 (base case)
2.49% NT$ 6.63 億 72.1 萬 (+50bp，downside)
IRR 5 年情境分析（hold period 5 年、exit cap 相對進場 NIY 1.99% 假設）
• Base case 5.8%（rent growth 3%/年、exit cap 進場 +25bp = 2.24%；保守 cap expansion）
• Upside 7.2%（rent growth 4%/年、exit cap flat = 1.99%；assume market re-rating 不發生）
• Downside 3.5%（rent growth 1.5%/年、exit cap +50bp = 2.49%；新供給壓力導致 cap expansion）
結論：通過初篩標準。估值區間 NT$ 7.8-8.5 億（示意）。建議優先選擇中高樓層（10F 以上）以受益於環狀線通車紅利。具體 bid 由投資委員會與 negotiation team 決定。
3 季度持倉檢視 我們持有的 3 棟商辦——「國泰金融中心」（信義松仁路 7 號）、「台灣人壽南港大樓 D 棟」（南港經貿二路台肥 C3）、「宏匯瑞光廣場 B 棟」（內湖瑞光路 335 號）——季度 portfolio review：NIY、WALT、tenant 集中度、Lease maturity profile、周邊新供給壓力、Capex schedule。
季度持倉檢視
我們持有的 3 棟商辦——「國泰金融中心」（信義松仁路 7 號）、「台灣人壽南港大樓 D 棟」（南港經貿二路台肥 C3）、「宏匯瑞光廣場 B 棟」（內湖瑞光路 335 號）——季度 portfolio review：NIY、WALT、tenant 集中度、Lease maturity profile、周邊新供給壓力、Capex schedule。
交叉使用的資料源（共 6 個）
buildings.search_buildings actual-price-rental.search_actual actual-price-sale.search_actual key-enterprise.search_key taipei-licenses.search_taipei future-dev.search_future
AI 示意回答
持倉組合季度 Portfolio Review（3 棟商辦）
> 建物名稱、地址來自 Funraise buildings 索引之真實 A 級商辦；NIY、WALT、tenant 結構等持倉數據為示意呈現，實際持倉以投資部年度估價師報告為準。
NIY 排序（Net Initial Yield，扣管理費 / 修繕 / 稅 / 保險後）
• 宏匯瑞光廣場 B 棟 — NIY 2.45%（環狀線通車紅利尚未反映）
• 台灣人壽南港大樓 D 棟 — NIY 2.35%（穩定，南港新興商辦）
• 國泰金融中心 — NIY 1.85%（金融總部聚集，租戶評等高）
WALT 與 Tenant 集中度
標的 WALT Top 3 tenant 集中度 Top 1 tenant
────────────────────────────────────────────────────────────────────
國泰金融中心 4.2 年 42% 金融自用 28%
台灣人壽南港大樓 D 棟 5.8 年 58% 外商區辦 32%
宏匯瑞光廣場 B 棟 3.5 年 38% 半導體上市公司
Lease Maturity Profile（未來 24 個月內到期樓地板占比）
• 國泰金融中心：18%（含主力金融租戶選擇權到期）
• 台灣人壽南港大樓 D 棟：12%（lease 結構穩定）
• 宏匯瑞光廣場 B 棟：35%（多家科技 tenant lease 同時到期，集中風險高）
整體組合
• 加權平均 NIY：2.18%
• 年 NOI 總計：估 NT$ 3.95 億（示意）
• 估值（依近 6 月可比成交）：約 NT$ 181 億（示意）
• 較上季 NIY +8bp（國泰金融中心主力 tenant renewal 加租 +6%）
Cap Rate Sensitivity（NIY ±50bp）
情境 組合估值
NIY -50bp NT$ 235 億 (upside)
Base case NT$ 181 億
NIY +50bp NT$ 147 億 (downside)
周邊新供給壓力（3 區共 16 件新建照、11 件規劃案）
信義區（壓力中等）
• 新建照 7 件，預估 2-3 年內入市 +2.1 萬坪
• 持倉影響（國泰金融中心）：NIY 預估維持當前水準
內湖區（壓力略升）
• 環狀線通車前需求預期上升，但 24 個月後新供給 +6 萬坪
• 持倉影響（宏匯瑞光廣場 B 棟）：WALT 偏短 + maturity 集中，建議優先處理 rent review schedule
南港區（壓力高）
• 在建商辦案 4 個，2 年內 +4.8 萬坪
• 持倉影響（台灣人壽南港大樓 D 棟）：空置率可能上升至 8-10%
建議動作
• 宏匯瑞光廣場 B 棟：主動安排 Top 3 tenant rent review，討論 5+5 年延長條款；評估 Capex schedule（refurb 預算約 NT$ 2 億 示意）
• 台灣人壽南港大樓 D 棟：本月內與主力 tenant 啟動 lease 延長談判（option to renew 條款）
• 國泰金融中心：100% 保留，主力金融 tenant 選擇權到期前需確認續租意向
> 本檢視為 portfolio review 桌面初稿。具體 rent review、Capex 預算、disposal 決策需配合投審會與外部估價師年度報告。
角色 2 / 5
代理研究部
JLL / CBRE / Cushman · 市場研究
把客戶要的市場報告、選址候選、跨區比較，從週末加班變成 1 小時就搞定。
目前痛點
- 客戶每月、每季要的市場報告都是同類問題（信義商辦成交、租金、新供給），但每次重新拉資料要花 1～2 天。
- 外商選址客戶要 5～10 個候選大樓的比較，含捷運距離、樓層、競業迴避、周邊配套，這些資料散在不同來源。
- 跨區比較分析（信義 vs 大安 vs 內湖）最耗時，卻也是客戶最買單的內容。
Funraise 帶來的改變
- 市場報告產出：從 1～2 天縮短到 1 小時
- 客戶選址媒合：自動產出候選清單跟 5 個面向的比較表
- 跨區比較分析：一個查詢取代 3 天的人工整理
- 把時間花在跟客戶溝通，少花在整理資料
典型工作流程（共 3 個）
1 季度商辦市場報告 信義區商辦近 12 個月：成交件數、平均成交價、平均月租金、空置率、租金漲幅、新供給。輸出可貼進客戶報告的整合表格。
季度商辦市場報告
信義區商辦近 12 個月：成交件數、平均成交價、平均月租金、空置率、租金漲幅、新供給。輸出可貼進客戶報告的整合表格。
交叉使用的資料源（共 5 個）
actual-price-sale.search_actual actual-price-rental.search_actual buildings.search_buildings key-enterprise.search_key future-dev.search_future
AI 示意回答
信義區商辦市場 — 近 12 個月 office report
指標 本期 年增率
────────────────────────────────────────
整棟/整層成交件數 38 件 +12%
平均成交價（A 級） 每坪 152 萬 +8.5%
平均成交價（B 級） 每坪 98 萬 +6.2%
平均月租金（A 級） 每坪 2,840 +12.0%
平均月租金（B 級） 每坪 1,920 +7.4%
空置率（A 級） 4.8% -1.2 pp
空置率（B 級） 8.2% -0.6 pp
新登記重點企業 84 家 +44 家
新建照（商業用） 4 件 持平
在建中商辦案 5 案 —
敘事重點（給客戶 report）
• 信義區商辦市場處於結構性供需緊張：新企業淨增加 +44 家，但新供給僅 4 件建照
• A 級租金漲幅顯著高於 B 級（+12% vs +7.4%），反映企業 flight-to-quality 趨勢
• 高樓層精華區段空置率已壓至 4.8%，部分外商需求被迫外溢至大安、內湖
• 預期 2-3 年內： 在建 5 案入市後租金漲幅將趨緩，但不會轉跌
新登記企業構成（84 家）
• 金融保險：31 家（37%）
• 外商區域總部：27 家（32%）
• 科技業：12 家（14%）
• 其他：14 家（17%）
2 三區 A 級全景比較 信義 vs 大安 vs 內湖 A 級商辦市場完整比較：供給量、成交價、月租金、yield、承租企業類型、未來 3 年新供給。輸出比較表。
三區 A 級全景比較
信義 vs 大安 vs 內湖 A 級商辦市場完整比較：供給量、成交價、月租金、yield、承租企業類型、未來 3 年新供給。輸出比較表。
交叉使用的資料源（共 7 個）
_codemode.code buildings.search_buildings actual-price-sale.aggregate_sales actual-price-rental.search_actual key-enterprise.search_key future-dev.search_future taipei-licenses.search_taipei
AI 示意回答
信義 vs 大安 vs 內湖 A 級商辦市場全景
信義 大安 內湖科
──────────────────────────────────────────────────────
A 級棟數 12 8 18
整層成交均價/坪 152 萬 138 萬 95 萬
月租金均價/坪 2,840 2,310 1,580
估算 yield 2.1% 2.3% 2.7%
空置率 4.8% 6.2% 5.8%
近 12 月租金漲幅 +12.0% +7.0% +4.0%
承租企業主體 金融/外商 金融/服務 科技/外商
未來 3 年新供給 +2.1 萬坪 +0.8 萬坪 +6.0 萬坪
敘事重點
• 信義：精華區持續緊張，租金漲幅最快，但 yield 最低。適合「保值優先」資金。
• 大安：金融/服務業聚集，yield 略高於信義，新供給壓力最小（適合「穩健現金流」資金）。
• 內湖科：yield 最高，環狀線通車前進場有紅利潛力，但新供給壓力顯著（+6 萬坪，2-3 年內）。適合「波段操作 + 早期進場」資金。
3 外商選址需求媒合 Fortune 500 外商客戶找信義區 1,000-1,500 坪辦公空間：A 級商辦、捷運步行 < 8 分、樓層 25F+。需比較 floor plate efficiency、ceiling height、column-free area、parking ratio、building amenities 與 in-building exclusivity 條款，列出 5 個候選並比較。
外商選址需求媒合
Fortune 500 外商客戶找信義區 1,000-1,500 坪辦公空間：A 級商辦、捷運步行 < 8 分、樓層 25F+。需比較 floor plate efficiency、ceiling height、column-free area、parking ratio、building amenities 與 in-building exclusivity 條款，列出 5 個候選並比較。
交叉使用的資料源（共 5 個）
buildings.search_buildings actual-price-rental.search_actual mrt.list_mrt key-enterprise.search_key public-infras.search_public
AI 示意回答
信義區 1,000-1,500 坪 A 級商辦候選比較
> 建物名稱、地址、樓層、坪數來自 Funraise buildings 索引之真實 A 級商辦；月租金、Loss factor、Parking ratio 等比較數據為示意呈現，實際 lease 條款由 leasing team 與業主談判確認。
從 9 棟 A 級 25F+ 大樓篩出 5 個高度符合的候選：
Top 5 候選
· 捷運：台北 101 / 世貿站 3 分鐘
· Loss factor：22% / 圓弧型 floor plate（部分區域 layout 限制）
· 標誌型總部選址，可協商 in-building exclusivity
· 捷運：市政府站 4 分鐘
· Loss factor：18% / Floor plate：column-free 約 80%
· Parking ratio：每 150 坪 1 車位
· Building amenities：lobby grade 高、餐廳、健身房、會議中心
· 捷運：市政府站 5 分鐘
· Loss factor：20% / Floor plate 中等效率
· Parking ratio：每 160 坪 1 車位
· 捷運：市政府站 6 分鐘
· Loss factor：17% / 開放式 floor plate / Ceiling 2.8m
· Parking ratio：每 140 坪 1 車位
· 捷運：市政府站 6 分鐘
· Loss factor：19% / Floor plate 效率良好
· Parking ratio：每 150 坪 1 車位
• 臺北 101（信義路五段 7 號） 高樓層整層約 1,540 坪 月租金每坪 NT$ 3,500
• 統一國際大樓（松高路 9 號） 30F 整層約 1,160 坪 月租金每坪 NT$ 2,980
• 華新麗華大樓（松智路 1 號） 27F 整層約 1,250 坪 月租金每坪 NT$ 2,850
• 遠雄金融中心（松高路 1 號） 32F 整層約 1,080 坪 月租金每坪 NT$ 2,720
• 新光信義金融大樓（松仁路 32 號） 21F 整層約 1,140 坪 月租金每坪 NT$ 2,640
綜合建議
• 預算優先 + 高效率 floor plate：新光信義金融大樓（CP 值最高）
• 形象優先：臺北 101（標誌效應；建議協商 lease 條款內加 in-building exclusivity）
• 平衡（floor plate + 配套 + 捷運）：統一國際大樓
> 後續步驟：實地走訪 + 與業主洽談 lease 條款（rent free、leasehold improvement contribution、option to renew、in-building exclusivity）。具體 lease 條款由 leasing team 與業主談判。
角色 3 / 5
建商企劃
競品監控 · 預售案分析
競品在哪推案、定多少、跟誰合作 — 不再靠業界小道消息，全部用資料說話。
目前痛點
- 競品建照雷達靠企劃部人工每週看政府公告，常常漏看或慢一拍。
- 自家推案定價時要參考同區同期競品開價，目前靠跑代銷現場、看 591 — 不精確、不即時。
- 看不出競品是否透過多家相關企業在做隱形整合（這是大型住辦混合案的早期訊號）。
Funraise 帶來的改變
- 競品建照雷達：每週自動掃描全市新建照
- 定價校準：同期同區競品開價分布 + 自家定位建議
- 隱形整合偵測：競品透過子公司密集收購的早期訊號
- 情報優勢從「業界耳語」變成「資料驅動」
典型工作流程（共 3 個）
1 競品建照雷達 近 90 天台北市新核發的住宅 / 商辦建照：建商分布、規模排名、地段集中度。我們在哪個建商組裡？
競品建照雷達
近 90 天台北市新核發的住宅 / 商辦建照：建商分布、規模排名、地段集中度。我們在哪個建商組裡？
交叉使用的資料源（共 5 個）
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AI 示意回答
近 90 天台北市新建照 — 73 件
建商規模排名（前 6，依基地面積）
• 大華建設：8 件（合計基地 14,820 ㎡）
• 興富發建設：6 件（11,420 ㎡）
• 遠雄建設：5 件（9,650 ㎡）
• 皇翔建設：5 件（8,210 ㎡）
• 冠德建設：4 件（7,180 ㎡）
• 長虹建設：4 件（6,420 ㎡）
地段集中度
• 中山區：22 件（30%）— 競爭最激烈
• 信義區：12 件（16%）
• 大安區：9 件（12%）
• 內湖區：8 件（11%）
我們在哪個 segment？
- 中山民權軸線住宅推案：直接競品為皇翔、興富發、大華（產品價位帶重疊、地段同軸線）
- 同規模但不同 segment：華固（純住宅、大安/信義豪宅為主）、富旺（中南部為主）、甲山林（商業 + 都更為主）— 雖年度推案量相近，不在同一直接競爭圈
• 您的公司近 90 天台北建照件數：3 件（基地 4,820 ㎡）
• 同類產品 + 同地理 footprint 的競品（依產品定位 + 地段重疊）：
戰略建議
• 中山民權軸線競品密度過高（皇翔、興富發、大華皆在推案）→ 評估錯位推案（時程拉開或差異化產品定位，例如改推大坪數 / 小坪數）
• 大華建設件數 +33% YoY，是中山軸線最積極玩家，需重點監控其開盤時程
2 預售案競爭分析 中山區目前所有在售預售案：開價、規模、建商、預估完工。我們即將推案在「民權東路三段」，定價要落在哪個區間？
預售案競爭分析
中山區目前所有在售預售案：開價、規模、建商、預估完工。我們即將推案在「民權東路三段」，定價要落在哪個區間？
交叉使用的資料源（共 6 個）
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AI 示意回答
中山區在售預售案 — 18 案完整盤點
> 註：以下案名為示例呈現結構，實際資料庫內為實價登錄揭露之真實案名。
整體價位帶
• 民權—民生軸線：每坪 NT$ 120-160 萬
• 林森北路—長春軸線：每坪 NT$ 112-135 萬
• 中山北路—南京軸線：每坪 NT$ 138-185 萬
民權東路三段周邊 — 5 案直接競爭
建商 戶數 開價/坪 產品結構（坪數） 代銷
────────────────────────────────────────────────────
皇翔 72 138 萬 30-60 坪 海悅
興富發 56 142 萬 35-55 坪 甲山林
遠雄 88 135 萬 25-50 坪 (含小宅) 創意家
大華 64 132 萬 30-65 坪 海悅
冠德 42 145 萬 45-70 坪 (純三房) 新聯陽
周邊配套加分項
• 捷運：中山國中站（多數案件步行 4-5 分鐘）
• 學區：民權國小、中山國中（雙明星學區）
• 公園：建國公園、民生公園
您的推案定價建議
依基地條件 + 規模 + 周邊配套：
• 守保守：每坪 NT$ 132-135 萬（與大華對標，較皇翔便宜 3%）
• 建議區間：每坪 NT$ 138-142 萬（與皇翔、興富發對標）
• 挑戰價位：每坪 NT$ 148-152 萬（需差異化包裝，產品配置或品牌溢價）
毛利率推估（建議區間定價）
項目 每坪金額 附註
──────────────────────────────────────────
預售開價 140 萬
土地成本 52 萬 基地競標 + 成本攤提（容積率 300-400%）
營造成本（A 級工法） 38 萬 結構 + 機電 + 裝修
管銷 + 廣告 + 代銷 12 萬 代銷抽 5-7%
──────────────────────────────────────────
粗估毛利 38 萬 / 坪 毛利率約 27%
戰略觀察
• 民權軸線同期推案密度高，5 案合計 322 戶將同步進入銷售期
• 首期完銷率將是關鍵指標 — 建議避開大華 / 興富發開盤同月
• 產品差異化：小宅（25-30 坪）目前 5 案中僅遠雄主推，可作為錯位機會
• 付款方式：自備款比例與工程款分期條件直接影響首期完銷率，建議放寬至 15% 自備
3 隱形整合偵測 找出近 2 年透過多家相關企業（非直接以建商本名）在台北市同街廓密集收購土地、隨後集中申請建照的「隱形整合」案例。
隱形整合偵測
找出近 2 年透過多家相關企業（非直接以建商本名）在台北市同街廓密集收購土地、隨後集中申請建照的「隱形整合」案例。
交叉使用的資料源（共 6 個）
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台北市法人關聯收購聚集偵測
從 487 筆「自然人 → 法人」近 2 年交易中，透過 (a) 董監事 / 股東重疊、(b) 收購時間集中度、(c) 後續建照遞送 三維度交叉，找出 4 個可能存在的關聯收購聚集模式：
> 重要說明：以下為公開資料的機器學習偵測結果，非結論性指控。董事重疊、收購聚集、建照集中等指標僅反映 pattern，不必然代表受偵測公司之間有實質控制或集體行動關係。具體名單於系統內可展開，使用者應自行查證並依法判斷。集團代號以希臘字母標示，避免影響進行中商業活動。
聚集 1：中山中正區交界
• 偵測指標：5 家相關公司（董監事重疊數 = 3 名共同董事；共同股東 4 人；收購時間集中度 0.78）
• 收購規模：18 筆相鄰土地，合計 4,820 ㎡
• 後續建照：6 件已遞送（建照遞送時間距收購完成平均 9 個月）
• 偵測強度：強（三項指標皆超過 75 percentile）
聚集 2：大安敦化軸線
• 偵測指標：3 家相關公司（董監事重疊 2 名；共同股東 3 人；收購時間集中度 0.85）
• 收購規模：12 筆，3,210 ㎡
• 建照：4 件已遞送
• 偵測強度：中強
聚集 3：信義松仁路周邊
• 偵測指標：4 家相關公司（董監事重疊 2 名；其中 1 名與一家上市建商現任董事重複）
• 收購：9 筆，2,140 ㎡
• 建照：3 件
• 偵測強度：中
聚集 4：南港重劃區邊緣
• 偵測指標：2 家公司 + 1 個信託（股東重疊 5 人；收購時間集中度 0.92）
• 收購：14 筆，3,860 ㎡
• 建照：5 件
• 偵測強度：中強
使用建議
• 偵測結果為公開資料的 pattern detection，協助使用者識別值得進一步盡職調查的標的或對手
• 若您是相關區段地主：可作為了解區域開發動態的參考
• 若您是同業建商：可作為市場競爭情報的補充，仍需配合線下情報與業界網絡驗證
• 系統不對偵測結果是否為真實的「控制集團」或「集體行動」做任何法律認定
角色 4 / 5
都更整合
危老 BD · 標的盤點
區域標的、屋主結構、容積獎勵潛力 — 都更 BD 的第一手地圖。
目前痛點
- 都更標的盤點靠人工查謄本 + 跑地政事務所，1 區查完要 2-3 週，目標案件還可能被同業搶先接觸。
- 屋主結構分析（法人占比、最大屋主、董監事關係）要人工查商業司網站，無法批次。
- 容積獎勵預估靠經驗判斷，缺乏類似案參考數據支援。
Funraise 帶來的改變
- 區域標的盤點：內測案例從 2-3 週 → 30 分鐘列出 Top 10 高潛力標的（視盤點範圍）
- 屋主結構分析：法人持有率 + 集團關係 + 整合難度自動評估
- 容積獎勵潛力：對標已完工都更案的具體數據
- BD 接觸窗口優先級：哪個標的最易整合一目了然
典型工作流程（共 3 個）
1 區域候選標的盤點 大安區屋齡 ≥ 40 年、基地 ≥ 1,000 ㎡、最大法人屋主 ≥ 30%、不在文化保存區的潛在都更標的盤點 — 列出 Top 10 並評估整合難度。
區域候選標的盤點
大安區屋齡 ≥ 40 年、基地 ≥ 1,000 ㎡、最大法人屋主 ≥ 30%、不在文化保存區的潛在都更標的盤點 — 列出 Top 10 並評估整合難度。
交叉使用的資料源（共 5 個）
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AI 示意回答
大安區潛在都更標的 Top 10
從 38 棟符合屋齡 + 基地條件的大樓，篩出 10 個高潛力標的。Top 3：
· Top 3 法人屋主合計持有率：48%（含最大法人屋主 38%，為一家上市建商旗下資產管理子公司）
· 屋主集中度 HHI：0.21
· 容積獎勵潛力：依都更條例 §65 + 北市都更建築容積獎勵辦法，獎勵上限 +50%；本案基地條件與周邊條件評估可取得 +40-48%（主要項目：建築設計與綠建築標章、智慧建築標章、無障礙設施、退縮人行步道、協議合建等組合，個案以實際申請與都更審議委員會核定為準）
· 同類型案件平均整合時程：30-36 個月
· 估改建後分項：容積獎勵後樓地板約 4,200 坪 × 預估售價 NT$ 145-175 萬 / 坪（依基地條件、樓層分布、公設比，敦化軸線豪宅住宅 comp 區間）→ 總銷推估 NT$ 60-75 億；地主分回比 55:45（地主：建商）
• 案 1（敦化南路一段 36 年屋齡 12F 大樓）— 基地 1,820 ㎡
· Top 3 法人屋主合計持有率：52%（董監事重疊 → 實質為同一控制集團，可一次接觸過半屋主）
· 屋主集中度 HHI：0.38
· 容積獎勵：本案評估可取得 +35-42%（獎勵組合同案 1，個案核定為準）
· 同類型案件平均整合時程：24-30 個月
• 案 2（仁愛路四段 38 年屋齡 8F 大樓）— 基地 1,650 ㎡
· Top 3 法人屋主合計持有率：67%
· 屋主集中度 HHI：0.51（1-2 個窗口可掌握過半）
· 容積獎勵：本案評估可取得 +38-45%（獎勵組合同案 1，個案核定為準）
· 同類型案件平均整合時程：18-24 個月（較短，因屋主集中度高）
• 案 3（信義路三段 40 年屋齡 10F 大樓）— 基地 1,420 ㎡
整體建議
• 案 3 屋主最集中 → 建議第一步接觸（HHI 0.51，1-2 個窗口即覆蓋過半）
• 案 1 估值最高 → 接觸時程要早
• 案 2 董監事重疊 → 可透過一個窗口談妥多家法人屋主
> 都更整合實際同意門檻依條例規定：事業概要為土地及合法建物所有權人各 1/2、事業計畫私辦為 2/3（指定都更地區或部分情形為 1/2）、權利變換為 1/2 以上。法人屋主集中度高只是 leading indicator，最終仍需配合屋主聯絡 + 整合會議推進。
2 單案屋主結構分析 敦化南路二段一棟 38 年屋齡 12F 大樓（基地 1,180 ㎡）幫我做完整屋主結構分析：法人/自然人比例、最大法人屋主背景、其名下其他不動產、整合難度評估。
單案屋主結構分析
敦化南路二段一棟 38 年屋齡 12F 大樓（基地 1,180 ㎡）幫我做完整屋主結構分析：法人/自然人比例、最大法人屋主背景、其名下其他不動產、整合難度評估。
交叉使用的資料源（共 6 個）
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AI 示意回答
敦化南路二段 38 年屋齡大樓 — 屋主結構分析
大樓基本資料
• 屋齡 38 年，地上 12F / 地下 2F，總戶數 48
• 全棟登記面積：2,940 坪，基地 1,180 ㎡
屋主結構（48 戶）
• 法人屋主：28 戶（58%）— 集中在 5 家公司
• 自然人：20 戶（其中 8 戶為高齡屋主原住戶）
最大 3 個法人屋主
> 註：以下以代號標示，避免影響進行中接觸。完整公司名稱與股權結構可在系統內展開檢視。
• 公司 A（持有 12 戶 = 25%）— 上市建商旗下資產管理子公司
• 公司 B（持有 8 戶）— 該集團相關企業
• 公司 C（持有 5 戶）— 該集團相關企業
關鍵發現：3 家法人屋主互為關聯
透過董監事追溯：
• 3 家公司共用 2 名董事
• 雖然股權結構不同，實質為同一控制集團
• 該集團合計持有 25 戶（52%），已超過都更整合啟動門檻
整合難度量化指標
• Top 3 法人屋主合計持有率：52%（一個窗口即覆蓋過半）
• 屋主集中度 HHI：0.36
• 自然人原住戶占比：42%（其中 17% 為高齡長住戶，需專案處理）
• 預估接觸到都更同意書達事業計畫核定門檻（私辦 2/3）：18-24 個月
• 預估同意書達門檻到送件（事業計畫核定）：6-12 個月
• 合計預估時程：24-36 個月（較同類案件快 20-30%，因法人屋主集中度高）
戰略建議
• 第一步：接觸公司 A（最大法人屋主）的關鍵董事
• 帶該集團查看附近成功改建案實績
• 提案權利變換比例：地主 55 : 建商 45（依基地條件 + 容積獎勵推估）
• 集團持有比例優先選樓條款
3 容積獎勵潛力盤點 信義區已完工都更案：容積獎勵分布、平均整合時程、實際完工時間 vs 預計、各建商表現。給我可投影的 summary。
容積獎勵潛力盤點
信義區已完工都更案：容積獎勵分布、平均整合時程、實際完工時間 vs 預計、各建商表現。給我可投影的 summary。
交叉使用的資料源（共 5 個）
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信義區已完工都更案 — 14 案 summary
> 範圍包含都市更新條例（§65 最高 +50% 容積獎勵）與都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老）（§6 基準容積最高 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍，孰高者；含 §7 時程獎勵依申請年度遞減，2026 年為 +6%、§8 規模獎勵最高 +10%；實際容積獎勵上限約 +25-30%）兩種法源，下方分開呈現。
容積獎勵分布（依法源區分）
法源 案件數 平均獎勵率 區間
──────────────────────────────────────────────────
都更條例 §65 9 案 +43.2% +28% ~ +50%
危老 §6（含 §7 / §8） 5 案 +24.5% +18% ~ +30%
整合時程（從接觸地主到事業計畫核定）
• 平均：30.2 個月
• 最快：18 個月（信義之星案 — Top 3 法人屋主合計持有率 67%）
• 最慢：48 個月（自然人原住戶占 100% 案件）
• 關鍵因子：Top 3 屋主合計持有率 > 50% 可省 8-12 個月
完工時間 vs 預計
• 平均延遲：+6.8 個月
• 11 案延遲 < 12 個月（健康範圍）
• 3 案延遲 > 12 個月（皆為大型整合案，地主訴訟拖延）
各建商表現（按時程效率，已 normalize 屋主結構）
> 直接比較建商時程效率會 misleading — 散戶比例高的案件本來就慢。下方依「屋主結構相近」分組後 normalize：
建商 案件數 平均延遲 屋主結構 normalize 後排名
────────────────────────────────────────────────────────
遠雄都更 3 +3.2 個月 1（屋主集中度高）
冠德建設 3 +4.8 個月 2
大華建設 2 +5.5 個月 3（屋主結構分散）
皇翔建設 2 +6.0 個月 3（屋主結構分散）
戰略意涵
• 容積獎勵天花板：都更 §65 最高 +50%、危老 §6 實際上限約 +25-30%（含 §7 時程獎勵 + §8 規模獎勵）— 兩種法源依基地條件擇優
• 整合時程主要取決於 Top 3 屋主合計持有率，非建商能力
• 遠雄、冠德的時程效率部分受惠於選案時偏好屋主結構集中之標的；可作為「選案策略 + 整合方法論」標竿學習對象
角色 5 / 5
估價師
戴德梁行 / 宏大 / 世聯 · 估價案件
每月 30 件估價案的同一份工作（拉 comp、加權、寫報告），內測情境每件可從 4 小時壓到 30 分鐘。
目前痛點
- 一份估價案 50% 時間花在「找 5-10 筆 comparable sales、整理 Excel、加權平均」，跨年累積的歷史成交難快速回溯。
- 訴訟估價要回推特定歷史時點價值，內政部實價登錄查歷史不直覺，要逐筆 export 再過濾。
- 同社區 comp 數量不足時要外推到同街廓，誤差需要在報告中解釋說明，目前都靠經驗判斷。
Funraise 帶來的改變
- comp 抓取：從 2-3 小時 → 5 分鐘
- 估價案產能：每月處理量 +30-50%
- 報告誤差解釋：comp 統計區間 + adjustment factor 自動生成
- 訴訟估價：歷史時點 comp 一鍵回推
典型工作流程（共 3 個）
1 抵押估價：comp + 加權 客戶要做信義路四段一棟住宅大樓 18F 抵押估價（45 坪、屋齡 12 年）。依不動產估價技術規則，幫我抓 5-10 筆同棟 / 同街廓 comp、套用 adjustment factors、推估擔保品估值。
抵押估價：comp + 加權
客戶要做信義路四段一棟住宅大樓 18F 抵押估價（45 坪、屋齡 12 年）。依不動產估價技術規則，幫我抓 5-10 筆同棟 / 同街廓 comp、套用 adjustment factors、推估擔保品估值。
交叉使用的資料源（共 6 個）
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AI 示意回答
信義路四段一棟住宅大樓 18F · 45 坪 — 抵押估價分析
> 依不動產估價技術規則 §17（比較法）+ §29（折舊計算）執行。
標的基本資料
• 屋齡 12 年、地上 32F / 該層 18F
• 樓地板 45.0 坪（不含車位）
• 最近捷運：信義安和站，步行 6 分
同棟比較（8 筆，近 36 月）
樓層 坪數 每坪單價 成交月差
──────────────────────────────────
22F 46.5 NT$ 178 萬 -3 個月
15F 44.2 NT$ 158 萬 -9 個月
20F 48.0 NT$ 172 萬 -14 個月
12F 42.8 NT$ 152 萬 -18 個月
…
同棟 8 筆 comp 經 時點 / 樓層 / 面積調整 後，調整後單價區間 NT$ 162-172 萬 / 坪，平均 NT$ 167 萬 / 坪，樣本標準差 σ：NT$ 4.2 萬 / 坪（CV 2.5%）。
同街廓 500m 同類型住宅大樓比較（18 筆，近 24 月）
• 調整後平均 NT$ 165 萬 / 坪（區間 142-185）
• 與同棟均值差約 1.2%，comp 一致性高
估值結論
以同棟成交為主要比較基準、同街廓成交為輔助驗證（依估價技術規則 §17）：
比較基準 調整後單價 樣本數 σ
──────────────────────────────────────────────
同棟比較（主） NT$ 167 萬 8 筆 4.2 萬
同街廓比較（輔） NT$ 165 萬 18 筆 8.3 萬
區域均值（參考） NT$ 158 萬 — —
Adjustment factors 已套用於各 comp：
• 時點修正：依內政部不動產交易資訊月報之價格指數修正至估價時點
• 樓層因素：18F 相對同棟均值 +2.5%
• 屋齡因素：依不動產估價技術規則 §29 直線法折舊（12 年屋齡，殘存率約 85%）
• 區位因素：近捷運站 +1-2%
推估擔保品價值
• 單價：NT$ 167 萬 / 坪
• 總價（45 坪）：NT$ 7,515 萬
由具不動產估價師執照者複核後即可正式出具抵押估價報告，作為融資授信參考。
2 yield 倒算售價 「國泰民生建國大樓」（中山區民生東路三段 2 號）A 級商辦業主想脫手 20F 整層（約 920 坪）。從附近租金行情反推合理售價（yield 倒算），並交叉驗證實價成交均值。
yield 倒算售價
「國泰民生建國大樓」（中山區民生東路三段 2 號）A 級商辦業主想脫手 20F 整層（約 920 坪）。從附近租金行情反推合理售價（yield 倒算），並交叉驗證實價成交均值。
交叉使用的資料源（共 7 個）
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「國泰民生建國大樓」20F 整層 · 約 920 坪 — 收益還原法 + 比較法估值
> 建物名稱與地址（民生東路三段 2 號）來自 Funraise buildings 索引之真實資料；租金、Cap Rate、tenant 結構等數據為示意呈現。本分析依不動產估價技術規則 §14-16（收益還原法）+ §17（比較法）執行兩法調和。
該棟實際租金（22 筆，近 12 月，示意）
• 平均月租金：每坪 NT$ 2,180
• 樓層分布：高樓層（≥ 15F）每坪 NT$ 2,340，低樓層 NT$ 2,020
• 20F 預估月租金：每坪 NT$ 2,360（高樓層校正）
• 整層年 Gross Rent 估算：920 × 2,360 × 12 = NT$ 2,605 萬
Gross Rent → NOI 推估
項目 年金額 備註
──────────────────────────────────────────────
Gross Rent NT$ 2,605 萬
- 空置損失（5%） NT$ 130 萬
- 管理費 / 修繕準備（7%） NT$ 182 萬
- 房屋稅 NT$ 480 萬 房屋現值評定 × 3%（出租）
- 地價稅 NT$ 88 萬 公告地價 × 稅率
- 保險費 NT$ 25 萬
──────────────────────────────────────────────
NOI（Net Operating Income） NT$ 1,700 萬
收益還原法估值（Cap Rate / 資本化率 R）
參考：中山區 A 級商辦同期成交 Cap Rate 約 2.0-2.5%（28 筆樣本，NIY 基礎，精華區位偏緊）。
Cap Rate 假設 收益價格（NOI / R） 每坪單價
────────────────────────────────────────────────
R = 2.0% (精華) NT$ 8.50 億 92 萬
R = 2.3% (中性) NT$ 7.39 億 80 萬
R = 2.5% (折讓) NT$ 6.80 億 74 萬
比較法交叉驗證
• 中山區 A 級商辦近 3 年整層成交均價：每坪 NT$ 118 萬
• 同街廓近 12 月：NT$ 125 萬（n=4）
• 高樓層 + adjustment factor → 比較價格 NT$ 128 萬 / 坪
• 該標的比較價格總價：NT$ 11.78 億
兩法調和
依不動產估價技術規則 §16，對收益型資產（年租收入穩定、tenant 結構評等良好）以收益法為主、比較法佐證：
方法 價格 權重 加權貢獻
──────────────────────────────────────────────
收益法（主） NT$ 7.39 億 60% NT$ 4.43 億
比較法（輔） NT$ 11.78 億 40% NT$ 4.71 億
──────────────────────────────────────────────
最後決定價格 NT$ 9.15 億
• 收益法權重高於比較法的理由：(a) 標的承租 tenant 結構穩定（金融、法律事務所評等良好），收益面可預測性高；(b) 比較法均價 NT$ 128 萬/坪反映市場對該區段租金成長預期溢價，但同街廓 sample n=4 偏小且未經 tenant 評等調整，故權重壓低至 40%
• 最後決定價格：NT$ 9.15 億（對應 NIY 1.86%，反映該棟為中山民生—建國軸線精華區位，相對中山區 A 級平均 2.3-2.5% 較緊）
風險調整因子（已反映於兩法調和判斷）
• ✓ 主要承租 12 家評等良好（金融、法律事務所）→ 收益穩定
• ⚠️ 中山區 2-3 年內新增供給 +0.8 萬坪 → 中期租金漲幅放緩
> 本分析為投資評估 / 賣方議價參考。若需作為融資 / 司法用途，仍應由不動產估價師事務所出具正式報告。
3 訴訟估價：歷史時點 法院委託估價案：建國南路二段一棟住宅大樓（38 坪），回推 2 年前繼承時點的合理價值。幫我抓 2 年前 ±6 個月、同社區 + 同街廓的 comp，回推當時合理價，附市場狀況說明。
訴訟估價：歷史時點
法院委託估價案：建國南路二段一棟住宅大樓（38 坪），回推 2 年前繼承時點的合理價值。幫我抓 2 年前 ±6 個月、同社區 + 同街廓的 comp，回推當時合理價，附市場狀況說明。
交叉使用的資料源（共 6 個）
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AI 示意回答
建國南路二段一棟住宅大樓 · 38 坪 — 2 年前歷史時點估值
繼承時點：約 24 個月前 ±6 個月
同棟比較（5 筆，時點 ±6 月）
樓層 坪數 單價/坪 成交月（距時點）
────────────────────────────────────────
14F 37.5 NT$ 102 萬 -2 個月
8F 38.2 NT$ 98 萬 +1 個月
11F 36.8 NT$ 105 萬 -4 個月
5F 39.0 NT$ 95 萬 +3 個月
10F 38.5 NT$ 100 萬 -5 個月
────────────────────────────────────────
平均：NT$ 100 萬 / 坪 中位數：NT$ 100 萬
樣本標準差 σ：NT$ 3.8 萬 / 坪 變異係數 CV：3.8%
同街廓 500m 同類型 comp（47 筆）
• 區間：NT$ 88-118 萬 / 坪
• 平均：NT$ 99.5 萬 / 坪 σ：NT$ 7.2 萬 / 坪 CV：7.2%
• 與同棟均值差 < 1%，comp 一致性高
標的當時市場狀況
• 大安區整體住宅均價（時點當時）：NT$ 105 萬 / 坪
• 該街廓相對全區：約 -5%（外側次熱地段）
• 央行利率政策：當時尚未升息 1 碼
• 區域成交量：相對 active（>1,200 件 / 年）
估值結論
以同棟比較為主要基準、同街廓為輔助驗證，依不動產估價技術規則 §17 加權：
比較基準 調整後單價 樣本數 σ
────────────────────────────────────────────
同棟比較（主） NT$ 100 萬 5 筆 3.8 萬
同街廓 comp（輔） NT$ 99.5 萬 47 筆 7.2 萬
區域均值（參考） NT$ 100 萬 — —
推估時點價值
• 單價：NT$ 100 萬 / 坪
• 總價（38 坪）：NT$ 3,800 萬
法院送件版本可附：
• comp 列表（含坪數、單價、成交月）
• adjustment factor 說明（時點修正、樓層、屋齡、區位）
• 市況背景說明（利率 / 政策 / 成交量）
• 樣本標準差 σ、變異係數 CV、信賴區間 ± X%
• 由具不動產估價師執照者複核後即可正式出具報告