都更投報試算完全指南：公式、容獎、共擔與三個地坪實例

都更投報試算是建商開發部、地主、都更顧問在啟動案件前必跑的數字基礎。 本指南拆解：4 個 cross-product 模式（危老／都更 × 合建／委建）、容積試算公式、共同負擔比例、地主分回邏輯，以及 3 個真實地坪案例的 ROI／IRR／結案獲利。 最後說明如何用 AI 工具把這套試算從 Excel 手動拼接，轉成一段對話完成。

上面的試算器是客戶端簡版（8 個欄位、僅容積與毛利／ROI），跑出來的數字僅供初步參考。 接下來這篇指南會說明完整公式邏輯與業界對齊做法；如果要做正式投審會等級的試算（含 5 大類成本 25 細項、敏感度 grid、容移代金、地主分回等）， 請接 Funraise MCP generate_renewal_underwriting 工具 — 用對話貼出參數，幾秒內回傳完整輸出。 本頁下方 3 個地段案例的所有數字皆為真實呼叫此 tool 的輸出，使用者可複製對應 preset 到 Claude.ai（連好 Funraise MCP 後）一鍵重現。

為什麼投報試算同時要做 4 個 modes

同一塊基地在不同法源 × 不同商業模式下，投報率可能相差 2-3 倍。業界 SOP 是 4 個 modes 並跑、比較後選最優：

Mode	適合情境	典型 ROI 區間
危老 × 合建	小基地（< 1,000 ㎡）、整合易、屋齡 30+ 年	30-80%
危老 × 委建	地主資金充裕、不想分回建商	80-150%（高槓桿）
都更 × 合建	大基地（> 1,000 ㎡）、整合難、高 §65 獎勵潛力	-20% ~ 100%（高變異）
都更 × 委建	大基地 + 地主聯合自資（罕見）	需個案評估

核心容積試算公式

業界使用的容積試算結構為 A + B + B1 + §7 + §8 = C 允建容積：

• A 基準容積 = 基地坪 × 基準容積率 FAR（住三 2.25、住四 3.0、商三 5.6、商四 8.0）
• B 容積獎勵 = A × incentive_rate（都更 §65 上限 0.50、危老 §6 上限 0.30）
• B1 容積移轉 = A × tod_transfer_rate（買道路地或繳代金，無上限）
• §7 時程獎勵 = A × schedule_bonus_rate（危老限定，2026 年為 0.06，依年度遞減）
• §8 規模獎勵 = A × scale_bonus_rate（危老限定，基地 200/500/1000 ㎡ 以上 +6%/+8%/+10%）
• C 允建容積 = A + B + B1 + §7 + §8

危老不會用都更 §65，所以 incentive_rate 預設為 0.30。 都更不會用 §7 §8 時程規模獎勵（這兩項都更條例沒有），所以 schedule_bonus_rate 與 scale_bonus_rate 設 0。

共同負擔比例（合建模式專用）

「共同負擔」是合建模式下，建商從更新後總價值中扣除的成本占比。業界術語：

共同負擔比例 = 建商分得收入 / 總價值

地主分回比例 = 1 - 共同負擔比例。 業界一般在 0.30 - 0.45 之間，視案件規模、整合難度、地主議價力而定。

例如共擔比例 0.38 → 地主分回 62%、建商分得 38%。建商從這 38% 內負擔所有成本（土地、營造、軟成本、稅費、利息），剩餘為其獲利。

建築規劃 D-I 推算

容積決定後，需推算實際建築量體：

• D 單層樓地板 = 基地坪 × 建蔽率（住三 0.6、商三 0.65）
• E 機電空間 = I × 15%（A 級商辦含智慧系統可能達 18%）
• F 梯廳 = I × 10%
• G 陽台 = I × 6.4%（住宅常見）
• H 屋突 = D × 0.375（依當地建管處規範）
• I 地上總樓地板 = D × 地上樓層 + H
• 地下層 = D × 地下樓層（扣機電）
• 銷坪= 地上總 + 地下停車部分 - 公設項目

5 大類成本明細

對齊投審會 Excel schema 的「五大類 25 細項」結構：

類別	細項	典型占比
一、土地成本	a1 土地取得（合建通常為 0）+ a2 容移代金	0-30%
二、軟成本	c1 建築師、c2 室內設計、d1+d2 地主拆遷補償、e1 都更顧問、e2 估價師、規費	15-25%
三、硬成本	k1 營造主體（依造價單價 × 樓地板）、k2 工程預備費、l 拆除費	55-75%
四、利息費用	土融 + 建融，依興建期 4-5 年計算	3-6%
五、稅務	地價稅、房屋稅、營業稅	0.5-1.5%

關於地段地號（讀者必讀）

業界正式投審會試算需要 地段－小段－地號（土地謄本）+ 建號（建物謄本），這是台灣不動產法律的權屬登記資訊。 本頁案例的「目標都更標的」門牌全部取自內政部實價登錄真實成交記錄（公開資料），但 Funraise MCP 索引以「代表門牌」為主、未含地段地號 — 地號需向地政事務所申請土地謄本。

實務工作流（兩段式）：

1. 用 Funraise MCP 找 base case：用門牌定錨，取得售價（實價登錄）、容積率（土地使用分區）、屋齡（建造年月）、附近 comp。
2. 向地政申請土地謄本 + 建物謄本：取得地段地號 + 建號 + 共有人結構 + 抵押權限制等正式投審會欄位。任意門牌反查地段地號可使用 內政部地籍圖資網路便民服務系統 免費查詢。

generate_renewal_underwriting tool 不接收地號當輸入；它接收 site_area_sqm、land_use_zoning、base_far、incentive_rate 等結構參數產出投報，地號是給人讀的識別不是試算所需。 下方 4 個案例的門牌 + 屋齡都是實價登錄真實記錄，可在 內政部不動產交易實價查詢服務網 反查驗證。

4 個真實老舊公寓案例試算

以下 4 個案例的目標標的門牌、屋齡、樓層全部取自實價登錄真實成交記錄，售價假設取自該街段近 24 月成交中位數。 所有 ROI / IRR / 結案獲利數字是真實呼叫 generate_renewal_underwriting tool 的結果，使用者複製對應 preset 到 Claude.ai（已接 Funraise MCP）一鍵重現。

案例 1：信義 mid-tier · 虎林街 66 巷 31 號（1982 國民住宅 5F）

• 實價登錄真實標的：臺北市信義區虎林街 66 巷 31 號 3F，2013-07 成交 NT$ 2,086 萬（每坪 NT$ 64 萬）、建造完成 1982-06、5F 公寓無電梯、國民住宅、屋齡 44 年。捷運後山埤站 6 分鐘步行。
• 基地：600 ㎡（需整合鄰棟 4-5 戶以上至 600 ㎡+）、住三、FAR 2.25
• 容獎假設：incentive_rate 0.42（信義 mid-tier 整合難度中等）、tod_transfer_rate 0
• 建築：地上 15F / 地下 3F、40 戶、35 車位
• 重建後售價假設：住宅 150 萬/坪（信義 mid-tier 新成屋 comp、信義路五段 150 巷 12 號 2020 成交 NT$ 160 萬/坪、信義路五段 55 號 2019 成交 NT$ 201 萬/坪）、1F 店面 260 萬/坪、車位 300 萬/位
• 地主分回：60%

真實 tool 輸出：允建容積 580 坪、總銷 NT$ 15.83 億、建商可分配收入 NT$ 6.33 億、結案獲利 NT$ 1.03 億、 ROI 19.45%、IRR (近似) 8.63%、ROE 28.15%、最大現金流谷底 NT$ 3.66 億。 信義 mid-tier（虎林街、福德街、永吉路一帶）的 都更 × 合建 base case：ROI 接近 20%、IRR 8-9% — 比精華區（被高容移代金壓低）跟低售價區（負獲利）都好。 關鍵：屋齡 44 年國民住宅有都更動機 + mid-tier 售價 150 萬/坪 仍能撐住 NIY。

案例 2：大安甜蜜點 · 光復南路 692 巷 33 號（1972 公寓 5F）

• 實價登錄真實標的：臺北市大安區光復南路 692 巷 33 號 4F，2019-08 成交 NT$ 1,700 萬（每坪 NT$ 57 萬）、建造完成 1972-12、5F 公寓無電梯、屋齡 54 年。捷運國父紀念館站 8 分鐘步行。
• 基地：600 ㎡（整合鄰棟 4-5 戶以上）、住三、FAR 2.25
• 容獎假設：incentive_rate 0.42（大安 mid-tier 整合難度中等）、tod_transfer_rate 0
• 建築：地上 15F / 地下 3F、40 戶、35 車位
• 重建後售價假設：住宅 165 萬/坪（復興南路二段 305 號 2022 成交 NT$ 165 萬/坪、信義路二段 218 號 2021 成交 NT$ 171 萬/坪 comp）、1F 店面 270 萬/坪、車位 280 萬/位
• 地主分回：58%

真實 tool 輸出：總銷 NT$ 16.98 億、總成本 NT$ 5.3 億、建商可分配收入 NT$ 7.13 億、結案獲利 NT$ 1.83 億、 ROI 34.51%、IRR (近似) 12.75%、ROE 49.95%、最大現金流谷底 NT$ 3.66 億。 大安 mid-tier 是 4 個案例裡 ROI 最高的「都更甜蜜點」— 屋齡 54 年（強都更動機）+ mid-tier 售價支撐充足（165 萬/坪 是大安 mid-tier 真實 comp）+ 容獎合理（0.42 不上限）+ 沒有容移代金拖累 + 地主分回 58% 合理。業界要素全到位。

案例 3：文山低售價檢驗 · 木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號（1972 公寓 4F）

• 實價登錄真實標的：臺北市文山區木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號 3F，2024-01 成交 NT$ 1,580 萬（每坪 NT$ 49 萬）、建造完成 1972-09、4F 公寓無電梯、屋齡 54 年。捷運木柵站 8 分鐘步行。
• 基地：900 ㎡（多戶整合）、住四、FAR 3.0（文山局部住四高 FAR）
• 容獎假設：incentive_rate 0.45、tod_transfer_rate 0
• 建築：地上 18F / 地下 3F、60 戶、50 車位
• 重建後售價假設：住宅 75 萬/坪（文山近 12 月電梯大樓中位數：木柵路一段 313 號 2024 NT$ 75 萬/坪、保儀路 38 號 2022 NT$ 69 萬/坪、辛亥路四段 209 巷 NT$ 60-70 萬/坪）、1F 店面 120 萬/坪、車位 200 萬/位
• 共擔比例：0.42（地主分回 58%）

真實 tool 輸出：總銷 NT$ 16.47 億、總成本 NT$ 9.75 億、建商可分配收入 NT$ 6.92 億、結案獲利 NT$ -2.83 億（負）、 ROI -29.07%、IRR 0%、ROE -42.66%。 這是一個誠實的市場警訊：用 真實 75 萬/坪 售價 跑文山木柵路三段 都更 × 合建 base case，結果是負獲利。 營建單價 110,000 元/㎡ 已內含 A 級智慧建築加成，純造價就吞掉建商 73% 收入。 文山要做都更需 (a) 拉到容獎 §65 上限 0.50 + 容移 (b) 切換危老 + §7 §8 加成 (c) 整合到 1,500 ㎡+ 基地攤平軟成本，或 (d) 等售價回到 90 萬/坪 以上。 用真實 75 萬/坪 售價 + 真實 1972 年公寓門牌 跑出來的負 ROI 是誠實警訊；用假 95 萬/坪 售價粉飾「文山也能 34% ROI」會誤導投資決策。

案例 4：危老單棟 · 大安光復南路 692 巷 33 號（同案 2 但走危老 400 ㎡ 小基地）

• 同一棟標的：臺北市大安區光復南路 692 巷 33 號（1972 公寓、屋齡 54 年）— 但此案改走單棟危老（基地 400 ㎡）而非整街廓都更（600 ㎡+）
• 為什麼用危老：屋齡 30+ 年 + 結構耐震不足 → 符合危老定義 §3；單棟整合（不需鄰戶 100% 同意，只需自家戶 100%）比都更整合快
• 容獎結構：incentive_rate 0.30（危老 §6 上限）+ schedule_bonus_rate 0.06（§7 2026 年）+ scale_bonus_rate 0.08（§8 規模獎勵、400 ㎡ 介於 200-500 ㎡）
• 建築：地上 13F / 地下 2F、24 戶、20 車位
• 重建後售價：住宅 165 萬/坪（同案 2 comp）、1F 店面 270 萬/坪、車位 280 萬/位
• 地主分回：65%（危老地主議價力較強，因整合難度低）

真實 tool 輸出：允建容積 392 坪（A 272 + B 82 + §7 16 + §8 22）、總銷 NT$ 11.37 億、建商可分配收入 NT$ 3.98 億、結案獲利 NT$ 7,341 萬、 ROI 22.61%、IRR (近似) 10.78%、ROE 33.14%、最大現金流谷底 NT$ 2.22 億。 同樣的標的，走危老（單棟、小基地 400 ㎡、合建、地主分回 65%）跟走都更（整街廓、600 ㎡、合建、地主分回 58%）的差異：

• 整合時程：危老 6-12 月 vs 都更 24-36 月（整合難度差 3-4 倍）
• 容獎組合：危老 §6 0.30 + §7 0.06 + §8 0.08 = 0.44 vs 都更 §65 0.42（容獎強度相近、危老更容易拿到）
• 建商 ROI：危老 22.61% vs 都更 34.51%（都更基地大 + 共擔結構好、但要拼整合）

業界 SOP：先評估屋主結構 — 同棟整合容易就走危老（時程短、容獎拿得到、地主議價力強）、需跨棟整合走都更（攤平軟成本、容獎要拼上限）。

業界常見的容積獎勵誤算

新進顧問常見三個試算坑：

1. incentive_rate 設成上限值：實務上 incentive_rate 是「預期取得率」，不是法定上限。提案階段建議用 0.35-0.42 區間做 base case，留 10-15% 的審議委員會折讓空間。
2. 忽略容移代金加成倍數：精華區公告現值 × 加成倍數 2.5-3.0，但一般顧問常用倍數 1.0，導致 a2 成本嚴重低估。實價登錄條例 §10 不揭露交易方，但加成倍數可以從業界線下情報得知。
3. 地主分回比例 vs 共擔比例混淆：兩者互斥。實務 SOP：先決定共擔比例（建商觀點），再倒推地主分回比例 = 1 - 共擔。寫提案時應同時揭露兩個數字避免溝通誤解。

共同負擔提列總表 — 業界投審會結構

業界投審會「共擔」階段使用「政府提列總表 7 大類 25 細項」格式（與本指南上方的 5 類略有不同 — 政府版本多了「估價」「分配公平性」等細項）。 顧問提案時應以政府版為準，避免後續審議遭挑剔。詳見後續 spoke 文章 共同負擔比例完整計算指南（即將推出）。

用 AI 工具加速到 30 秒

本指南所有 5 大類成本 25 細項 + 容積試算 + IRR 11 年 cashflow + 敏感度 grid， 傳統做法需用 Excel 拼接 1-2 天。透過 Funraise MCP 接到 Claude.ai， 一句中文就能跑完：

使用者：跑都更 × 合建投報試算 — 信義區、基地 600 ㎡、住三、容獎 0.50、容移 0.10、住宅售價 200 萬/坪、車位 350 萬/位。

Claude：（自動呼叫 generate_renewal_underwriting）
試算完成，輸出含：容積試算（A+B+B1=C）、建築規劃 D-I、5 大類成本 25 細項、總銷 t4、建商分得 v、IRR 11 年現金流、敏感度 grid。
📊 同區參考值：您過去 3 筆信義區都更案 median ROI 35.4%（Q1=31.2%, Q3=42.1%）— 此次 37% 落在合理區間。

延伸閱讀：如何把 Funraise MCP 接到 Claude.ai。

常見問答

Q：incentive_rate 怎麼抓最準？

業界 typical 做法：

• 都更 §65：base 0.40-0.45、optimistic 0.50（精華區、地主齊一）
• 危老 §6：base 0.25-0.28、optimistic 0.30（需具備海砂、輻射、危險建物等加成條件）

實務上以審議委員會「典型核定值」減 10-15% 為 base case，留議價空間。

Q：合建分回比例怎麼談？

建商觀點看共擔比例、地主觀點看分回比例。業界 typical 0.30-0.45 共擔（即地主 55-70% 分回）。 影響因素：基地價值、整合難度、容獎潛力、危老 vs 都更、市場景氣。 精華區大基地、整合難 → 共擔可能拉到 0.45+；郊區小基地、整合易 → 共擔 0.30-0.35。

Q：危老 §7 時程獎勵還剩多少？

危老條例公布後 12 年內申請可享時程獎勵，獎勵率依年度遞減。 2026 年實際為 +6%；2027 年起遞減至 +4%；2028 起 +2%；2029 後歸零。 欲取得 §7 獎勵應掌握送審時機。

Q：IRR 怎麼算？為什麼不是用 ROI？

ROI = 結案獲利 ÷ 總成本，沒考慮資金時間價值。 IRR 是用 11 年逐年淨現金流求解的 Internal Rate of Return，反映「考量資金佔用時間後的真實年化報酬率」。 業界投審會兩者並陳，IRR 是首要指標、ROI 是補充。

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