指南 · Guide
都更案地號回推完整工作流：從實價門牌到投審會等級地段地號
都更整合商、估價師、投資顧問必讀 — 從實價登錄真實門牌反推地段地號的兩段式工作流。結合 Funraise MCP（地段清單、座標、地籍邊界）+ 內政部 EasyMap 公開查詢 + 地政事務所土地謄本三層資料源。含信義虎林街、大安光復南路、文山木柵路三段三個真實案例完整 walkthrough。
Funraise 工程團隊 · Funraise · 方睿科技
published 2026-05-18
本文目錄
做都更／危老案件最常卡住的關卡，不是試算邏輯、不是售價假設、而是「這塊基地的正式地段地號是什麼」。 地號是地政事務所登記的法律識別，不在公開實價登錄裡、不在 buildings ES 索引裡、不能用 AI 對話直接查到。 本指南拆解業界實務的兩段式工作流：第一段用 Funraise MCP 把標的結構化、找到比價，第二段用內政部公開 EasyMap + 地政事務所申請土地謄本取得正式地號。
為什麼地號不能像實價登錄一樣公開索引
地段地號是動態的法律識別 — 一筆土地可能因分割、合併、重劃變號。 例如信義區早期屬於「松山段」，後來部分轉為「三興段、虎林段、福德段」等小段；同樣的物理位置在不同年份可能對應不同地號。
此外，土地謄本含共有人姓名、設定抵押、查封限制等個資與權利義務資訊，受個資法保護， 不能像實價登錄那樣「全部公開」。實務上必須以個案查詢方式取得。
這就是為什麼 Funraise MCP 提供「門牌 → 座標 → 邊界 polygon」的查詢能力， 但「門牌 → 正式地段地號」這一步無法自動化 — 需要研究員手動到 EasyMap 或地政事務所完成。
兩段式工作流總覽
| 段 | 目的 | 工具 | 耗時 | 成本 |
|---|---|---|---|---|
| 第一段：結構化定錨 | 把標的轉成結構化欄位（門牌、座標、容積率、comp） | Funraise MCP（buildings / actual-price-sale / land-info） | 5-10 分鐘 | 免費（closed beta） |
| 第二段：取得正式地段地號 | 取得地政登記的合法權利識別 | 內政部 EasyMap + 地政事務所土地謄本 | 10-30 分鐘 | 每筆 NT$ 20-300（依申請管道） |
第一段：用 Funraise MCP 把標的結構化
把任意門牌餵入 MCP，5 分鐘內取得完整結構化資料：
步驟 1.1：取得經緯度
使用者：把「臺北市信義區虎林街 66 巷 31 號」轉成經緯度。
Claude：（自動呼叫 land-info.coordinates_by_address）
longitude: 121.575894283, latitude: 25.0447781817（WGS84）。
經緯度是後續所有空間查詢的 join key。可以直接在 Google Maps 看標的衛星圖、街景， 搭配 EasyMap 圖層識別所在地段。
步驟 1.2：取得周邊 comp
用 actual-price-sale 查近 12-24 個月的同類型成交，
決定未來都更後新成屋的合理售價（即都更投報試算的 residential_unit_price 假設）。
使用者：信義區虎林街、福德街、永吉路、永春街、松勤街周邊近 24 個月住宅大樓成交，每坪 80-100 萬區間有哪些？
Claude：（自動呼叫 actual-price-sale.search_actual_sales）
回傳 18 筆 comp，中位數 86 萬/坪，最高 102 萬/坪（信義路五段精華邊緣）、最低 72 萬/坪（東興路工業改宅）。
步驟 1.3：取得地段清單
使用者：信義區有哪些地段？
Claude：（自動呼叫 land-info.list_sections）
信義區共 40 個地段，含三興段、信義段、吳興段、永吉段、永春段、犂和段、祥和段、福德段、虎林段、雅祥段、逸仙段...
「虎林街 66 巷 31 號」位於虎林段，但具體小段（一、三、四、五小段）需透過下一步 EasyMap 比對。
第二段：用 EasyMap 反查地段地號
內政部「地籍圖資網路便民服務系統」easymap.land.moi.gov.tw 是公開、免費的線上查詢系統。 使用流程：
- 進入網站 → 「快速查詢」
- 輸入縣市、行政區、門牌或座標
- 系統顯示地籍圖、套疊街道圖層
- 點擊地圖上目標基地 → 顯示地段地號 + 面積（公頃）+ 公告現值
- 可下載地籍圖切片（PDF）作為投審會附件
EasyMap 取得的是「公開可查的地號 + 邊界 + 面積 + 公告現值」，沒有共有人資訊（受個資保護）。 這已經足夠做投報試算的基地參數確認。
取得共有人 / 設定資訊：申請土地謄本
若要進入都更整合的下一步（接觸地主），需向地政事務所申請土地謄本第一類（含共有人姓名）。 申請管道：
- 地政事務所臨櫃：本人證件 + 印章；費用 NT$ 20/份（謄本一張）。最便宜但需親臨。
- 地政司線上申辦：land.moi.gov.tw，自然憑證 IC 卡。費用 NT$ 20-50/份。
- 委託地政士／代書：批次申請整街廓地號（5-30 筆）一次處理，每筆 NT$ 100-300，但省時。都更整合商常用這個管道。
申請第一類謄本時必須出示「利害關係證明」（買賣意向書、合建意向書、債權證明等）； 非利害關係人僅能申請第二類（隱去共有人姓名、保留地號 + 面積 + 設定）或第三類（更精簡）。
3 個真實案例 walkthrough
案例 1：信義虎林街 66 巷 31 號
- 實價門牌：臺北市信義區虎林街 66 巷 31 號（1982 國民住宅 5F，屋齡 44 年）
- 座標：lat 25.0447781817, lon 121.575894283（透過 MCP 取得）
- 所屬地段（推測）：虎林段一小段或三小段（需 EasyMap 確認）
- 周邊近 24 月住宅大樓成交：中位數每坪 NT$ 86 萬，重建後估值對齊信義中間區位 mid-tier 新成屋約 NT$ 150 萬/坪
- 下一步：到 EasyMap 點擊該點，取得具體地號 + 面積；申請土地謄本確認共有人結構（國民住宅常為單一管委會持分）
案例 2：大安光復南路 692 巷 33 號
- 實價門牌：臺北市大安區光復南路 692 巷 33 號（1972 公寓 5F，屋齡 54 年）
- 座標：lat 25.0302841284, lon 121.556572007
- 所屬地段（推測）：福住段 — 大安東緣老公寓密集區，是業界都更熱點
- 周邊 comp：復興南路二段、信義路二段近 12 月成交中位數每坪 NT$ 165 萬
- 下一步：整合鄰戶 4-5 戶到 600 ㎡ → 走都更／合建 → 預估 ROI 34.51%（已實測，完整試算）
案例 3：文山木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號
- 實價門牌：臺北市文山區木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號（1972 公寓 4F，屋齡 54 年）
- 座標：lat 24.9899097981, lon 121.567387484
- 所屬地段（推測）：木柵段或興隆段（需 EasyMap 確認）
- 周邊 comp：文山近 12 月住宅大樓成交中位數每坪 NT$ 70-75 萬
- 下一步：用 MCP 跑投報試算 → ROI -29.07%（不可行警訊）→ 結論：低售價區段需要更高容獎或售價回升才能啟動都更
關鍵原則：MCP 不是地政事務所的替代品
Funraise MCP 解決的是「結構化標的 + 找 comp + 跑投報」這一段， 把研究員從散落多源的資料海中救出來。地政事務所解決的是「取得法律識別 + 共有人結構 + 設定限制」這一段， 是不動產法律不可繞過的步驟。
把這兩段分清楚的好處：
- 研究員的時間配置更清楚：80% 用 MCP 對話完成桌面研究、20% 留給地政查謄本
- 避免幻覺：AI 不會虛構地段地號，因為它本來就拿不到 — 強迫使用者用正規管道取得
- 合規性：投審會送件附件含地政事務所核發的土地謄本，這是無可取代的
常見問題
Q：可以只用 Funraise MCP 完成都更投報試算嗎？
可以做桌面初篩 + 可行性檢驗（投資委員會第一輪內部討論）。但正式送件投審會、向地主提案、簽合建意向書，仍需要地政事務所核發的土地謄本作為附件 — 投審會委員不接受「AI 工具產出的試算」作為唯一證據。
Q：自然人可以申請土地謄本嗎？
可以。第二類謄本（隱去共有人姓名）任何人都可申請，每份 NT$ 20。 第一類謄本（含共有人）僅本人、共有人本人、或利害關係人可申請。 一般投資人在簽合建意向書前，通常只能查第二類。
Q：地政事務所線上申請要多久？
線上申辦（自然憑證 IC 卡）：即時下載 PDF。 傳統郵寄：3-5 個工作日。 臨櫃辦理：當場取件，但需排隊（精華區地政所 30-60 分鐘）。
Q：land-info 的 land_boundary 工具回傳什麼？
傳入段+地號後，回傳該筆土地的地籍邊界座標陣列（polygon）。 資料源是內政部地政司 EasyMap API，與 EasyMap 網站上看到的邊界圖完全一致。 輸出格式為 JSON，可在前端用 Leaflet / Mapbox 繪製 polygon、與相鄰地號疊圖、計算基地面積。
延伸閱讀：
- 都更投報試算完全指南 — 完成地號查詢後，下一步是用結構化參數跑投報。
- MOPS 法人不動產訊號雷達 — 偵測法人標的後，回推地號取得整合機會。
- land-info 資料源 — 工具細節與更多 prompt 範例。